Advogado esclarece dúvidas sobre o que fazer com o financiamento imobiliário em caso de divórcio

O leitor Rodrigo Dias enviou uma série de dúvidas sobre o financiamento imobiliário e seu processo de separação. O leitor informou que pretende ficar com o imóvel que foi financiado em 30 anos, dos quais foram pagos pouco mais de 5 anos (65 parcelas) do total de 300 parcelas).

O advogado Luís Paulo Serpa, diretor na Habix Gestão de Negócios e Serviços e conselheiro do Sonho do Primeiro Imóvel respondeu as dúvidas do leitor.

Leitor: Terei que recolher novamente o (ITBI) uma vez que o imóvel foi adquirido no início do “Minha Casa, Minha Vida”, sendo que com o andamento do casamento, fizemos em nome da minha ex-esposa?

Resposta: O ITBI será recolhido proporcionalmente ao percentual da propriedade que estará sendo transferido ao ex-cônjuge. Se o imóvel foi financiado apenas em nome de um dos ex-cônjuges, o ITBI será integral se o imóvel for atribuído àquele que não participou inicialmente do contrato.

Leitor:  Ou seja, com a construtura, na época, arquei junto com os meus pais com a entrada de R$ 33.000,00 (entrada mais ITBI), e o financiamento realizado em nome dela e meses depois casamos e desde então venho fazendo o pagamento de todo o financiamento, sem atrasos.

Resposta: Os ajustes originalmente efetivados entre as partes, sem a formalidade contratual, têm impacto apenas entre essas e não atingem terceiros. Ou seja, para o agente financiador e para o fisco, o que conta é aquilo que formalmente foi declarado em termos de valores e responsabilidade pelo pagamento. Da mesma forma foi sobre o valor declarado que foi calculado o imposto. Assim, se o contrato foi assinado apenas por um dos ex-cônjuges e foi declarado que todos os pagamentos foram efetivados por este, os ajustes da divisão dos bens devem ser efetivados entre estes e nova formalização será feita a partir desta negociação.

Leitor:  Em nosso acordo estou dispondo de tudo que tenho (carro, reservas e um consórcio) para ressarci-la, uma vez que se fôssemos optar pela venda do imóvel, poderia levar de 1 a 2 anos, endo que o advogado disse que poderemos perder ainda mais se o apartamento fosse vendido (valor de mercado em crise), menos o que devemos, sobrará o valor que estou repassando a ela ao dispor dos bens supracitados, correto?

Resposta: Com o mercado imobiliário em baixa existe a tendência de redução do preço dos imóveis, dado que em tempos de crise e insegurança financeira a demanda acaba sendo menor que a oferta de imóveis. Se os ex-cônjuges decidem pela venda do imóvel e a partilha do valor que sobrar, devem considerar que do valor de venda deverá ser descontada a comissão de intermediação e o valor do saldo devedor junto ao financiador. A partir dessa premissa devem avaliar se é interessante vender o imóvel a um terceiro ou um dos ex-cônjuges comprar a parte do outro do imóvel, assumindo a responsabilidade pelo pagamento dos encargos e obrigações do financiamento.

Leitor:  O nosso advogado “comum” está prestes a dar entrada na documentação da separação, então pergunto: posso simplesmente continuar a arcar com o financiamento? Tenho também um “Construcard”, mas com o meu salário dará para arcar com os financiamentos, ambos com a Caixa?

Resposta: Se já está definido que o imóvel ficará com o leitor, pode este continuar arcando com as obrigações, ajustando no plano de partilha dos bens como será  quitada a parte da ex-esposa.

Leitor: Como proceder em relação às dúvidas acima, pois se eu não tiver que recolher o ITBI e ter que colocar para Caixa que agora que serei eu quem irá arcar com os financiamentos (imóvel e Construcard), dará pra mim fazê-lo, com meus vencimentos, mas se eles aumentarem os valores baseados no meu salário, aí não terei como manter, esta é a principal preocupação.

Resposta: Você deverá procurar uma agência da Caixa e solicitar orientações quanto a formalização da transferência do financiamento para seu nome. Devem ser analisadas duas hipóteses, quais sejam, a operação ser tratada como transferência de financiamento na qual o crédito do leitor será aprovado e as condições originais do financiamento serão mantidas ou, ainda, aprovar o crédito do leitor e contratar uma nova operação de financiamento agora em seu nome. Em ambas situações haverá incidência de ITBI e custas para registro do contrato no cartório.