Saiba o que levar em conta na hora de retomar um imóvel comprado em leilão

Por Danilo Vivan

Com o aumento do número de distratos (devolução de propriedades) financiadas, tem crescido também o total de imóveis comercializadas por meio de leilões e consequentemente as chances de bons negócios. Basta dar uma passeada pelos principais sites para encontrar oportunidades de encher os olhos. Um exemplo: um apartamento de dois dormitórios, duas vagas de garagem e 77 metros quadrados no bairro do Limão, zona Norte de São Paulo tem como lance mínimo R$ 301 mil, ante um preço médio de R$ 470 mil, segundo o site Zap Imóveis.

“Se os pilares do crédito imobiliário são o emprego, a renda e a confiança do consumidor, os pilares da retomada dos imóveis para leilões são o desemprego, a queda da renda e a redução da confiança do consumidor, fatores que infelizmente aumentam com a crise”, afirma o criador do site de leilões Resale.com, Marcelo Prata. Ele avalia que, com o crescimento da inadimplência, o potencial desse mercado seja de R$ 50 bilhões.

Os investidores de primeira viagem nesse mercado, no entanto, costumam se deparar com as seguintes dúvidas: “quanto tempo vou levar para retomar um imóvel ocupado?” e  “qual o custo do processo?”

Há 15 anos assessorando operações envolvendo leilões, o diretor da Habix Negócios Imobiliários e conselheiro do Sonho do Primeiro Imóvel Luís Paulo Serpa explica que, a partir do edital, é possível ter uma boa estimativa de custos e tempo.

Segundo ele, é importante checar a existência de possíveis débitos (como condomínio e IPTU) e principalmente o sistema de garantia para a retomada do imóvel adotado no financiamento. Ele será decisivo para se ter uma ideia do tempo necessário para a retomada. Atualmente, o sistema mais comum é a chamada Alienação Fiduciária, criada pela lei 9.514/97 – lei mais sobre a importância da lei em O avanço da legislação e o crescimento do crédito imobiliário.

A Alienação facilita a retomada do imóvel, na medida em que permite menos questionamentos por parte do devedor na Justiça. O vencedor do leilão pode entrar imediatamente com um pedido de liminar para uma retomada. Recebido esse pedido, o juiz dará um prazo de 60 dias para a desocupação do imóvel. “Considerando alguns tramites a mais, o processo todo em geral não leva mais que 90 dias”, explica Serpa. Já se o mecanismo de garantia de retomada for outro que não a Alienação Fiduciária – por exemplo, hipoteca, adjudicação em execução judicial ou dação em pagamento – o procedimento pode demorar mais, pois o juiz pode, por exemplo, solicitar ouvir as partes, o que atrasa o processo.

A forma de garantia, se alienação fiduciária ou outra, deve constar na Matricula do Imóvel. As empresas de leilões disponibilizam o número da matrícula para pesquisa em cartório ou, em alguns casos cópia integral desse documento para download.

Quanto aos custos, é possível dividi-los em duas categorias: em primeiro lugar, há os eventuais débitos relativos a não pagamento de concessionárias (gás, energia, água) condomínio e IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). A regra, segundo Serpa, é que todos esses débitos sejam pagos pelo financiador que retomou o imóvel (banco ou a financeira) antes do leilão. Caso não tenham sido quitados, devem constar no edital, para que o interessado tenha clareza na hora de definir o valor do lance. No caso das concessionárias, o edital não é obrigado a especificar se há débitos pendentes. “Mas muitas vezes, é possível obter essas informações entrando em contato com a empresa que realiza o leilão”, lembra Serpa. Ele explica, no entanto, que essas dívidas não costumam ser relevantes considerando o valor total da propriedade. “Numa situação de inadimplência, a concessionária simplesmente corta o fornecimento, impedindo que o débito aumente demasiadamente”.

Numa segunda categoria, há os gastos com o leilão, com a ação, em si, os custos judiciais e advocatícios envolvidos no processo. A comissão do leiloeiro é de 5% sobre o valor do arremate. Após a batida do martelo, começa o processo de desocupação, em si. As custas judiciais representam cerca de 1% do valor da causa – aquele pelo qual o imóvel foi arrematado. Caso o ocupante se recuse a deixar o imóvel após a determinação da Justiça, será preciso realizar a desocupação judicial. Nesse caso, há um pequeno custo, as diligências de Oficiais de Justiça, R$ 63,75 (valor no Estado de São Paulo, variável de acordo com a unidade da Federação).  Há, por fim, os honorários advocatícios, que equivalem a 10% a 20% do valor do imóvel. Vale lembrar que, uma vez desocupado o imóvel, é preciso realizar a transferência em cartório, como em qualquer transação de compra e venda, que custará cerca de 6% do valor.

Mesmo considerando esses custos, Prata, da Resale.com, garante que o investimento que pode valer a pena: “O que determina o custo de oportunidade é o fato de ter um preço muito abaixo de mercado e há excelentes negócios, principalmente para quem tem como objetivo comprar o imóvel para investir”.

Antes de dar o lance

Quanto tempo leva?

No caso de o imóvel estar garantido por alienação fiduciária, o prazo costuma ser de até 90 dias. Nos casos de outras garantias, o tempo pode ser maior.

Quanto custa?*

Comissão do leiloeiro: 5% sobre o valor da venda

Custos com advogado: de 10% a 20% do valor do valor de arremate

Custas judiciais: 1% do valor de arremate

Oficial de Justiça: R$ 63,65, em caso de desocupação judicial (valor no Estado de São Paulo)

Fique atento e informe-se sobre débitos relativos a condomínios, IPTU e concessionárias de água, luz, telefone, etc.

* Valores aproximados.