Por que setor imobiliário pode ser uma boa aposta para quem quer patrimônio sólido
3 de junho de 2025
“O imóvel não pode ser perdido ou roubado, nem pode ser carregado. Comprado com bom senso, pago integralmente e gerido com bom senso, é o investimento mais seguro do mundo.” — Franklin D. Roosevelt
O papel do setor imobiliário na economia
O setor imobiliário é um dos pilares da economia moderna, com papel central na geração de empregos, no crescimento econômico e na estabilidade financeira.
Além disso, sua capacidade de preservar valor ao longo do tempo, especialmente em ambientes inflacionários, sempre conferiu aos imóveis um apelo especial entre os brasileiros.
Afinal, quem nunca ouviu o conselho de investir em imóveis como uma forma segura de aplicar o dinheiro?
Segundo estudo do Banco Mundial (2022), a expansão do crédito imobiliário está fortemente correlacionada ao crescimento do PIB per capita e à redução do déficit habitacional.
No Brasil, a relevância desse mercado é ainda mais evidente quando consideramos seu papel como canal direto de transmissão da política monetária: alterações nas taxas de juros afetam de maneira quase imediata o custo do financiamento, impactando a demanda, os preços dos imóveis e o nível de endividamento das famílias e empresas.
Ciclos de juros e o investidor imobiliário
Para quem deseja investir no setor, acompanhar os ciclos de juros é essencial.
Em momentos de juros baixos, o crédito se torna mais acessível, impulsionando a valorização dos ativos. Já em períodos de alta, a demanda tende a esfriar, mas surgem oportunidades para investidores com perfil anticíclico que buscam adquirir ativos a preços mais atrativos.
O papel dos programas públicos
Programas como o “Minha Casa Minha Vida”, criado em 2009, desempenham papel fundamental na democratização do acesso à moradia, oferecendo condições facilitadas de financiamento a famílias de baixa e média renda, com taxas subsidiadas e possibilidade de uso do FGTS, dentro das regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Ainda assim, existem limites por faixa de renda e região, além de tetos de financiamento.
Crédito imobiliário como alavanca financeira
Nesse contexto, o crédito imobiliário é indispensável: grande parte das transações depende de financiamento, permitindo a aquisição de imóveis e o desenvolvimento de novos empreendimentos.
Além disso, o acesso à propriedade pode ser transformado em uma alavanca financeira por meio do home equity — modalidade em que o imóvel quitado é dado como garantia para obtenção de crédito com prazos mais longos e juros significativamente menores.
Enquanto o crédito pessoal pode ultrapassar 88% ao ano, e o rotativo do cartão mais de 400%, o home equity gira em torno de 18% ao ano, com prazos maiores e tíquetes mais altos.
Para quem busca capital de forma estruturada, seja para investir ou consolidar dívidas, essa é uma solução eficaz, que exemplifica a importância das garantias na estruturação do crédito.
Crédito Imobiliário no Mercado Institucional
No mundo dos investimentos institucionais, o uso do crédito imobiliário ganha novas dimensões. As possibilidades vão desde a antecipação de fluxos de aluguéis de contratos atípicos — proporcionando liquidez antecipada a proprietários — até o financiamento de obras para incorporadores antes do lançamento de um plano empresário.
No mercado bancário, destacam-se instrumentos como a Letra Imobiliária Garantida (LIG) e a Letra de Crédito Imobiliário (LCI), que canalizam recursos para o setor com isenção de imposto de renda para o investidor pessoa física.
Já no mercado de capitais, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) ganham destaque, beneficiando-se da previsibilidade de fluxo e da atratividade fiscal, ao mesmo tempo em que diversificam a base de investidores e viabilizam grandes projetos com menor dependência do crédito bancário tradicional.
Na BRZ Investimentos, em parceria com a Rayo Capital, estruturamos um FIDC voltado ao setor imobiliário, com foco no segmento residencial. A iniciativa introduz novos contornos à indústria ao explorar instrumentos inovadores e ampliar os canais de captação, contribuindo para a diversificação e sofisticação do mercado.
Evolução das Garantias no Brasil
As garantias são elemento essencial do crédito imobiliário, pois mitigam riscos e viabilizam operações mais eficientes e com menor custo. A hipoteca, que por muito tempo foi a principal forma de garantia no Brasil, vem sendo gradualmente substituída por modelos mais ágeis, como a alienação fiduciária.
Com a promulgação do Novo Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023) e da Resolução CMN nº 5.197/2024, o ambiente regulatório tornou-se mais seguro e eficiente, permitindo, inclusive, a reutilização das garantias para novas operações.
Entre os principais instrumentos, destacam-se:
- Hipoteca: tradicional, mas menos usada atualmente devido à morosidade em sua execução judicial.
- Alienação Fiduciária: permite a retomada extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.
- Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios: viabiliza operações com garantias mais flexíveis, como aluguéis e receitas futuras.
- Garantias Locatícias: como fiança, caução e seguro-fiança.
- Garantias Fiduciárias: como a alienação de cotas de SPEs, avais dos sócios e penhor de recebíveis.
Métricas Fundamentais para Avaliação do Crédito Imobiliário
A análise de crédito no setor imobiliário exige múltiplas métricas, que avaliam o risco da operação e a qualidade do ativo. Entre as mais relevantes:
- Histórico do Tomador: score de crédito, histórico de pagamento e endividamento.
- Qualidade do Ativo: localização, liquidez, demanda e NOI (Net Operating Income).
- Condições e Garantias Adicionais: como cotas da SPE, fiança bancária ou cessão de recebíveis.
- Loan-to-Value (LTV): relação entre valor do empréstimo e valor do imóvel.
- Taxa de Inadimplência: relevante especialmente para carteiras pulverizadas.
- Relação Dívida/Renda (ou DSCR): capacidade de pagamento com geração de caixa mensal.
- Riscos do Projeto: licenças, atrasos de obra, variação de custos e riscos jurídicos.
Conclusão
O crédito imobiliário é mais do que uma ferramenta para viabilizar a aquisição de imóveis. Ele é também um instrumento de política pública, de alavancagem de investimentos, de expansão patrimonial e de democratização do acesso à moradia.
No mercado institucional, representa uma oportunidade de investimento com lastro real, retorno ajustado ao risco e benefícios fiscais.
Com o avanço do marco regulatório, o fortalecimento das garantias, novos produtos e a sofisticação dos instrumentos financeiros disponíveis, o setor imobiliário ganha ainda mais protagonismo no portfólio de investidores individuais e institucionais.
Para quem busca construir um patrimônio sólido, resiliente e diversificado, investir com inteligência no setor imobiliário pode ser uma decisão estratégica de longo prazo.
