O novo CPC e os condomínios

* Rodrigo Karpat

Com o advento do Novo Código de Processo Civil algumas mudanças vão agilizar o processo de cobrança das cotas condominiais em atraso, e tentar colocar fim às cobranças intermináveis que assolam o universo condominial e oneraram aos que pagam as suas cotas em dia.

Porém, algumas informações precisam ser bem analisadas a fim de não causar dúvidas quanto ao novo procedimento de cobrança das cotas em atraso, como por exemplo o a informação que tem sido divulgada que em 3 dias o devedor será executado e perderá o seu imóvel, o que não condiz com o que de fato ocorrerá.

Esse pagamento é devido na ação de execução após o devedor ser citado, o que continua a ser da mesma forma que antes da vigência do novo código. Situação que poderá levar 1 mês, dois meses, ou se o devedor não for localizado, até mesmo alguns anos em caso extremos.

Somente a partir do momento em que esse devedor for citado, como o rito não é mais o rito ordinário e sim o da execução, uma vez que a dívida de condomínio se transformou por força do artigo Art. 784, X em título executivo extrajudicial, o devedor terá, aí sim, 3 dias para pagar a dívida, após citado ou nomear bens à penhora, caso não nomeie os bens à penhora, nem quite a dívida em 3 dias o bem que originou a dívida será penhorado. O que isso quer dizer?

Que, após citado, e passados os 3 dias, o oficial de justiça voltará a residência do devedor a fim de lavrar a penhora do bem, ou seja, de forma simples, o oficial anotará em termo próprio que o presente bem servirá para garantir a dívida, e essa informação também constará na matrícula do bem, e o documento devolvido ao processo para a continuidade do trâmite da cobrança.

Com a intimação da penhora, o devedor terá o prazo de 15 dias, para oferecer não mais a defesa, a qual via de regra era genérica, muitas vezes aduzia questões como as contas não foram aprovadas, ou que o devedor não recebeu o boleto e apresentar embargos a execução.

Situações que por si não impediam o andamento da ação, apenas retardavam o seu curso. Agora caberão embargos à execução, porém, apesar dos embargos serem uma forma de defesa, estes somente serão recebidos e processados pelo Juiz da causa, se abordarem questões técnicas, como excesso de execução, erro na penhora, entre outras questões técnicas e não mais de defesa.

Assim, transcorrido o prazo de embargos, ou seja, os 15 dias após intimação da penhora, o devedor mediante a prévia autorização judicial poderá constar nos cadastros de proteção ao crédito (Art. 782, § 3º).

Após penhora existirá o leilão, onde o bem antes não poderia ser vendido a preço desprezível, o que era considerado abaixo de 50%, a alteração fala somente que não poderá ser preço vil (desprezível) Art. 692 do NCPC.

Importante para que seja título executivo extrajudicial que tenha liquidez, seja certo e exigível, sendo que a liquidez do título estará na previsão orçamentária que deverá constar a cota parte de cada unidade no rateio levando em conta a fração ideal, ou conforme previsto na Convenção.

Caso o título seja mal formado caberá embargos a execução e suspensão da execução.

Para início da execução será necessário para instruir a petição inicial, o título de propriedade, ata de eleição do síndico, planilha da dívida que poderá incluir valor principal, juros, multa e correção monetária, ata contendo a previsão orçamentária com a devida fração e valor destinado a cada unidade e segunda via dos boletos em aberto.

Caso não estejam presentes todos pressupostos, poderá ser iniciada ação de cobrança de cotas de condomínio e não diretamente a execução.

Outra inovação é a previsão no Art. 252 do NCPC que autoriza ao oficial de justiça que proceda com a intimação ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. Sem previsão anterior.

Da mesma forma na citação pelo correio, será válida a entrega do mandato a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da Lei, que o destinatário da correspondência está ausente. Sem previsão anterior.

*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do Karpat Sociedade de Advogados.