O mercado dos quatro dormitórios

* Fernando Trotta

Relegados, nos últimos anos, a segundo plano pela maioria das incorporadoras, que têm preferido voltar suas atenções para unidades menores, os imóveis de quatro dormitórios podem representar um reforço considerável nas vendas nestes tempos de estagnação do mercado imobiliário.

Os quatro dormitórios chegaram a representar, em 2006, mais de um terço dos lançamentos na cidade de São Paulo (ou 37%), participação que caiu para 5% em 2014 e que deverá atingir cerca de 3% agora, em 2015.

Em termos de estoque (unidades lançadas menos unidades vendidas) e tomando-se como base um período mais longo, 2004-2014, o saldo para todos os tipos de imóveis residenciais é de 27.500 unidades; desse total, somente 3,2% ou 900 unidades são de quatro dormitórios. Vale destacar, no entanto, que na análise desses 11 anos, em apenas 3 anos a representação da oferta de quatro dormitórios foi maior do que a representação de vendas de quatro dormitórios na capital paulista, ou seja, existe demanda e essa demanda responde a estímulos.

Mas, se existe público, por que em termos porcentuais a participação tem diminuído? A resposta pode estar nos preços. Segundo o Secovi/Embraesp, de 2004 a 2014, o valor do metro quadrado registrou um aumento de 196%. Essa elevação não foi acompanhada por um correspondente aumento da renda. Nessas circunstâncias, os compradores tiveram de buscar imóveis menores. Suponhamos um imóvel de quatro quartos e 150 metros quadrados cujo metro custasse, em 2004, R$ 3 mil – preço final de R$ 450 mil-. Em 2014, o mesmo imóvel estaria custando quase R$ 1 milhão a mais, forçando o potencial comprador a buscar um apartamento menor. Esse movimento foi, claro, acompanhado pelas incorporadoras, que voltaram suas atenções para as unidades com valores nominais menores.

Com uma participação já reduzida no número de lançamentos, os quatro dormitórios têm, agora, um fator extra de alta nos preços em São Paulo: o novo Plano Diretor, que deverá corroborar para a diminuição da oferta desses empreendimentos. A nova diretriz divide as áreas para construção em duas categorias: eixos de estruturação (nos quais os empreendimentos podem ter no máximo uma vaga de garagem, não computável, por unidade) e área de remanso. Para esta última, que deve, naturalmente, acolher os quatro dormitórios, o fator área computável versus área de terreno foi reduzido de 2,5 para 2,0, em grande parte da capital. Para um terreno de 1 mil metros, por exemplo, era possível construir, pelo Plano antigo, 2,5 mil metros de área privativa. Pelo atual, são 2 mil metros. Em um bairro onde o custo do metro quadrado é de, por exemplo, R$ 10 mil, os 500 metros a menos de área privativa equivalem a R$ 5 milhões a menos de receita. É uma diferença que deverá ser repassada ao preço.

Vale destacar, por fim, que o público comprador dos imóveis maiores é em geral menos vulnerável a intempéries econômicas como a que o país vive atualmente. Para conquistá-lo, é importante conhecer seus hábitos, preferências e formas de compra.

Os quatro dormitórios são, se não um mercado promissor, um segmento hoje relegado pelas incorporadoras. Conhecê-lo e explorá-lo corretamente pode ser uma saída para os tempos de estagnação que o setor vive atualmente. Basta usar as ferramentas corretas.

*Fernando Trotta é responsável pela operação em São Paulo da MDL.