É possível alterar áreas comuns de um condomínio?

Por Danilo Vivan

É uma situação comum: no estande de vendas, diante do imóvel decorado, o cliente se encanta com a enorme variedade de itens de lazer que o futuro condomínio terá. Piscina, academia, brinquedoteca, espaço de leitura, home office,  salão de jogos, sala de massagem e até spa para cães. Não falta nada. Depois da inauguração, no entanto, os novos moradores se dão conta de que nem todas as atrações são, necessariamente, aproveitadas pelos condôminos. Muitas delas acabam ficando sem uso. E aí surge uma dúvida: é possível eliminar um desses espaços e aproveitá-lo para outra função? A legislação permite, por exemplo, eliminar uma sala de massagem sem uso para aumentar a academia? Ou trocar o home office por um salão de jogos?

O advogado Rodrigo Karpat, professor do curso de Síndico Profissional da Gabor RH e comentarista do site Universo Condomínio, explica que sim. Mas não se trata de um processo simples. “Para mudança de destinação de uma determinada área, é preciso 100% de aprovação dos moradores” – conforme prevê o artigo 1.351 do Código Civil. Detalhe importante: não se trata de aprovação de todos os participantes de assembleia, mas de um representante de cada unidade – em linguagem jurídica, a chamada ‘monta’.

A relação detalhada de quais são os itens de lazer do condomínio deve estar no Memorial Descritivo, documento entregue pela construtora a todos os condôminos.

Já o acréscimo nas áreas comuns (aumento do espaço de um salão de festas com diminuição de um spa, por exemplo) é um pouco mais simples: depende da aprovação de dois terços dos condôminos.

Caso não sejam respeitados esses quóruns, é possível até mesmo um morador descontente obrigar o condomínio a desfazer, via ação na Justiça, a obra indesejada. “Essa é uma situação bastante comum”, observa Karpat.

Há formas mais simples de lidar com essas situações e dentro da legislação. Por exemplo, se o objetivo é mudar o local de um salão de jogos porque este fica muito próximo de um apartamento e gera barulho, existe a opção de simplesmente mudar o horário de funcionamento desse espaço. Essa alteração pode ser feita com maioria simples de votos dentro de uma assembleia.